아이가 태어나 이사를 준비하는데, 같은 신생아 특례대출이라도 집을 살 때와 전세를 구할 때 빌릴 수 있는 금액이 다르다. 주택을 살 때는 신생아 특례 디딤돌, 전세보증금을 마련할 때는 신생아 특례 버팀목을 이용한다. 디딤돌은 집의 담보가치와 소득 대비 상환 부담을 본다.
버팀목은 전세보증금과 보증 심사를 중심으로 한도를 정한다. 두 상품 모두 안내에 나온 최고 한도와 실제 승인액을 구분해야 한다.
디딤돌 한도를 정하는 LTV와 DTI 뜻과 차이?!!
신생아 특례 디딤돌의 상품 한도는 최대 4억 원이다. 이 한도 안에서 LTV는 원칙적으로 70% 이내, DTI는 60% 이내를 적용한다. 생애최초 주택구입자는 요건에 따라 LTV가 최대 80%까지 적용될 수 있지만, 수도권이나 규제지역 주택은 생애최초라도 70%를 적용한다. 매매계약서에 적힌 가격과 대출 심사에 쓰는 담보평가액이 다를 수 있다는 점도 살펴야 한다.
LTV는 담보로 잡는 집의 가치에 비해 얼마를 빌리는지 보여주는 비율이다. 담보평가액이 5억 원이고 LTV가 70%라면 LTV로 계산한 상한은 3억 5천만 원이다. 상품 최고 한도가 4억 원이어도 이 사례에서 4억 원을 받을 수는 없다. DTI는 연소득에서 주택담보대출의 연간 원리금과 기타 대출의 연간 이자가 차지하는 비율이다. 같은 가격의 집을 사더라도 소득이나 기존 대출이 다르면 승인액이 달라질 수 있다.
버팀목 한도를 정하는 보증금과 보증 심사
신생아 특례 버팀목의 상품 한도는 최대 2억 4천만 원이다. 신규 전세 계약의 경우 임차보증금의 80% 이내라는 기준도 충족해야 한다. 보증금이 2억 5천만 원이면 80%인 2억 원이 상한이다. 보증금이 4억 원이면 80%가 3억 2천만 원이지만, 상품 한도에 걸려 최대 2억 4천만 원까지 계산된다. 이 금액은 보증 심사를 반영하기 전의 상한이다.
전세보증금의 80%도 LTV일까?!! 디딤돌의 LTV는 집의 담보평가액을 기준으로 하고, 버팀목의 80%는 임대차계약서에 적힌 보증금을 기준으로 한다. 디딤돌의 DTI 60%를 버팀목에 그대로 적용하지는 않지만, 전세대출 역시 소득이나 기존 채무, 주택 조건 등에 따라 이용할 수 있는 보증과 승인 한도가 달라질 수 있다. 계약 전에 취급은행에 보증금과 주택 정보를 알려 예상 한도를 확인하면 준비할 자기자금을 계산하기 쉽다.
구입·전세 특례금리와 실제 부담 비교
수도권 기본 특례금리 범위는 디딤돌 연 1.8~4.5%, 버팀목 연 1.3~4.3%다. 실제 적용 금리는 부부합산 소득 구간과 주택 소재지 등에 따라 달라진다. 디딤돌은 대출 만기, 버팀목은 임차보증금 구간도 금리 산정에 영향을 준다. 금리표의 최저 금리를 기준으로 자금 계획을 세우기보다 본인에게 적용되는 금리와 우대 조건을 확인하는 편이 정확하다.
특례금리가 적용되는 기본 기간은 디딤돌 5년, 버팀목 4년이다. 금리를 비교할 때는 특례기간이 끝난 뒤의 금리와 상환 방식도 확인한다. 디딤돌은 매달 원금과 이자를 얼마나 갚아야 하는지가 중요하고, 버팀목은 매달 이자와 함께 만기에 원금을 어떻게 상환하거나 대출을 연장할지도 살펴야 한다. 같은 금리라도 빌리는 금액과 갚는 방식에 따라 월 부담이 달라진다.
계약 전 실제로 마련할 금액을 확인한다
매매를 준비한다면 담보평가액에 LTV를 적용한 금액을 구하고, 상품 한도와 DTI 심사를 함께 확인한다. 전세를 준비한다면 보증금의 80%와 상품 한도 중 작은 금액을 계산한 뒤 은행에서 보증 가능액을 확인한다. 두 경우 모두 계약에 필요한 금액에서 예상 대출액을 빼 보면 마련해야 할 자기자금이 드러난다. 금리와 한도는 접수 시점에 달라질 수 있으므로 계약 전 취급은행에서 적용 기준을 확인한다.
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