상가나 사무실 임대차계약이 끝나면 임대인과 임차인 사이에서 원상복구 범위를 두고 분쟁이 발생하기도 한다. 특히 전 임차인의 인테리어를 그대로 인수해 사용했다면 어디까지 철거해야 하는지가 쟁점이 된다. 원상복구 의무는 입주 당시 시설 상태와 계약 내용, 시설 인수 경위 등에 따라 달라질 수 있어 계약 단계부터 구체적인 기준을 정하는 것이 중요하다.
상가·사무실 임대차에서 원상복구 의무는 임차인이 직접 설치한 시설만 철거하면 되는 문제로 단순화하기 어렵다. 기존 인테리어를 그대로 사용했는지, 내부 구조를 변경했는지, 계약서에 별도 특약이 있는지에 따라 책임 범위가 달라질 수 있기 때문이다.
대법원 1990년 10월 30일 선고 90다카12035 판결은 임차인의 원상회복 의무를 판단할 때 참고할 수 있는 판례다.
일반적으로 별도 약정이 없다면 임차인이 임차 당시 상태를 기준으로 자신이 변경한 부분을 원상회복하는 것이 원칙이며, 전 임차인이 설치한 시설까지 당연히 철거해야 한다고 단정하기는 어렵다. 다만 구체적인 의무 범위는 계약 내용과 시설 인수 경위 등을 함께 살펴 판단해야 한다.
실제 임대차 현장에서는 기존 시설을 인수하면서 발생하는 비용 문제가 대표적이다. 기존 인테리어를 철거하고 새로 공사한 임차인은 계약 종료 시 추가 공사비를 부담할 수 있다. 반면 기존 시설을 그대로 인수한 임차인도 퇴실 시 원상복구 범위를 명확히 정하지 않았다면 예상하지 못한 철거 비용에 직면할 수 있다. 시설이 갖춰진 사무실을 찾을 때는 인테리어 상태뿐 아니라 퇴실 시 부담할 비용까지 함께 검토해야 하는 이유다.
호실 간 가벽을 철거해 두 공간을 하나로 사용한 경우에는 더욱 세심한 확인이 필요하다. 특히 소유주가 서로 다른 호실을 연결했다면 향후 분리 임대 가능성을 고려해 가벽 재설치 여부를 협의해야 한다. 기존 시설을 무상으로 인수하거나 권리금을 지급하지 않았더라도 원상복구 비용까지 없어지는 것은 아니다. 계약 전에 철거 대상과 복구 기준, 비용 부담 주체를 구체적으로 정해야 한다.
원상복구 분쟁을 줄이려면 계약서에 기존 시설과 임차인이 추가한 시설을 구분해 기재하는 것이 좋다.
예를 들어 기존 바닥재와 조명, 유리 칸막이는 철거하지 않고 반환하되 임차인이 새로 설치한 시설은 철거하도록 정할 수 있다. 반대로 철거한 가벽을 재설치하기로 했다면 위치와 규격, 마감 상태 및 비용 부담 주체까지 명시하는 편이 명확하다. '최초 상태로 원상복구한다'는 포괄적인 표현만으로는 당사자 간 해석이 달라질 수 있다.
입주 당시 시설 현황을 사진과 동영상으로 기록하는 것도 중요하다.
바닥과 천장, 벽면, 조명, 칸막이 등 주요 시설을 촬영하고 임대인과 임차인이 함께 확인한 자료를 계약서의 별첨 자료로 남기면 퇴실 시 기준 상태를 확인하는 데 도움이 된다. 다만 사진만으로 모든 책임이 결정되는 것은 아니므로 원상복구 특약과 함께 관리해야 한다.
상가나 사무실을 계약할 때는 임대료와 관리비뿐 아니라 입주 시 인수하는 시설, 공사 가능 범위, 퇴실 시 철거 의무까지 살펴야 한다. 특히 기존 인테리어를 승계하거나 구조를 변경한 공간이라면 계약 전에 원상복구 기준을 구체적으로 합의하는 것이 불필요한 비용과 분쟁을 줄이는 출발점이다.
※ 본 기사는 일반적인 부동산 임대차 정보를 제공하기 위한 것으로, 개별 사안의 원상회복 의무는 계약서와 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있다. 판례의 적용 여부와 법적 책임은 별도 검토가 필요하다.
생각공장부멘토 김은영 기자
(생각공장퍼스트공인중개사사무소 대표)
문의: 010-2636-1630
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