전세사기로 임차보증금을 돌려받지 못한 피해자들의 최소한의 피해 회복을 지원하는 제도가 시행된다.
국토교통부는 2026년 11월 13일부터 전세사기피해자 최소보장제를 시행하고, 11월 10일부터 한국토지주택공사(LH)를 통해 최소지원금과 선지급금 신청을 받는다.
이번 제도는 경·공매 등을 거쳐도 보증금을 충분히 회수하지 못한 피해자에게 임차보증금의 3분의 1까지 회복할 수 있도록 지원하는 것이 핵심이다.
전세보증금 3분의 1 미만 회수했다면 최소지원금 대상
최소보장제는 지난 5월 12일 개정·공포된 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따른 제도다. 최소지원금과 신탁사기 등 무권계약 피해자를 위한 선지급·후정산 제도로 구성된다.
최소지원금은 전세사기 피해자가 경매 배당이나 임대인으로부터의 변제 등을 통해 회수한 금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못할 경우 부족분을 현금으로 지원하는 방식이다.
예를 들어 임차보증금이 1억원이고 경매 배당으로 1,000만원을 회수했다면 최소지원금은 2,333만원이다.
최종 피해회복금은 3,333만원으로 보증금의 약 33.3% 수준이 된다.
반면 회수한 금액이 전혀 없다면 3,333만원을 지원받을 수 있다.
신탁사기·무권계약 피해자는 경·공매 종료 전 신청 가능
이번 제도에서 주목할 부분은 신탁사기 등 무권계약 피해자를 위한 선지급·후정산 방식이다.
무권계약 피해자는 적법한 임대 권한이 없는 사람과 임대차계약을 체결한 경우를 말한다.
일반적인 전세사기와 달리 경·공매 배당을 통한 보증금 회수가 어렵고 피해 회복에도 시간이 오래 걸리는 문제가 있었다.
이에 따라 피해주택의 경·공매나 LH 매입 절차가 끝나기 전이라도 임차보증금의 3분의 1에 해당하는 금액을 먼저 지급한다.
다만 임대인 등으로부터 이미 변제받은 금액과 선지급 전까지 받은 임대료 재정지원액 등은 차감한다.
이후 LH 매입 과정에서 추가 차익이 발생하면 추가 지급을 통해 정산할 수 있다.
신청 시기와 지원 대상 반드시 확인해야
최소지원금은 피해주택의 경·공매가 완료된 이후 신청할 수 있다. LH가 피해주택을 매입한 경우에는 경매차익 산정이 완료된 뒤 신청해야 한다.
반면 선지급금은 경·공매 절차가 종료되기 전에도 신청할 수 있다.
지원 대상은 특별법에 따라 결정된 전세사기피해자와 일정 요건을 충족한 임차인이다. 다만 대한민국 국적이 아닌 사람, 보증금 5억원 초과 등 특별법에서 정한 제외 대상은 최소지원금을 신청할 수 없다.
본인 피해주택을 직접 매수한 경우와 배당요구를 하지 않은 경우 등도 제한될 수 있어 개별 요건 확인이 필요하다.
신청은 11월 10일부터 LH 청약플러스(www\.apply.lh.or.kr)에서 온라인으로 가능하며, 11월 13일부터 LH 지역본부 현장 접수도 병행한다.
필수서류는 피해자 결정문, 임대차계약서, 주민등록표 초본, 신분증명서, 피해주택의 부동산등기사항전부증명서 등이다.
지원금 신청 전 회수 금액과 신청기한 확인해야
LH는 신청일부터 90일 이내에 지급 여부를 결정해 통지할 계획이다. 서류 보완이 필요한 경우에는 30일 연장할 수 있다. 지급 결정에 이의가 있다면 통지를 받은 날부터 30일 이내에 이의신청할 수 있다.
신청기한은 피해자 등으로 결정된 날부터 3년 이내 또는 경·공매 절차가 완료된 날부터 1년 이내다.
제도 시행 전에 이미 피해자로 결정된 사람은 2026년 11월 13일부터 3년 이내에 신청할 수 있다.
부동산 임대차계약을 검토하는 임차인이라면 계약 체결 전 임대인의 소유권과 계약 권한, 등기사항전부증명서, 신탁등기 여부 등을 확인하는 것이 중요하다.
특히 신탁부동산은 신탁원부와 임대 권한을 별도로 확인해야 한다. 이번 제도는 피해 발생 이후의 회복을 지원하는 장치인 만큼 계약 단계에서 위험을 확인하는 절차가 여전히 중요하다.
전세사기 피해를 입었다면 본인의 피해자 결정 여부와 경·공매 진행 상황, 기존 회수 금액을 먼저 확인해야 한다.
신청 대상과 필요서류는 LH 청약플러스 또는 LH 콜센터(1600-1004)를 통해 확인할 수 있다.
문의: [공장반듯 이성민기자 (고덕트리플공인중개사사무소 대표 이성민) 010-7295-0910]
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