전세보증금 반환 위험을 줄이면서 임대인에게 안정적인 월 임대수익을 제공하는 새로운 임대차 제도가 시작된다.
국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)는 2026년 11월 4일 '전월세 안심신탁' 첫 임대인 모집공고를 발표했다.
임차인이 보증금 상당액을 HUG에 맡기고, HUG가 이를 운용해 임대인에게 매월 수익을 지급하는 방식이다.
전세보증금은 HUG가 보관…임대인에게 연 4.35% 지급
국토교통부와 HUG가 추진하는 전월세 안심신탁은 시중 월세 주택을 전세 형태로 전환해 공급하는 사업이다.
임대인·HUG·임차인이 3자 계약을 체결하며, 임차인은 보증금 상당액을 임대인이 아닌 HUG 전용 계좌에 예치한다.
HUG는 이를 운용해 임대인에게 이번 공고 기준 연 4.35%의 세전 수익을 매월 지급하고, 계약 종료 시
임차인에게 예치금을 직접 반환한다.
임차인은 월세 0원 선택 가능…계약갱신청구권도 적용
임차인은 예치금 100%를 납부하고 월세를 내지 않는 전세형을 선택할 수 있다. 일정 범위에서는 보증부 월세형도 허용된다.
계약 시 예치금의 10%, 입주 시 나머지 90%를 HUG에 납부한다. 주택임대차보호법에 따른 계약갱신청구권, 대항력,
임대료 증액 제한 5%도 적용된다. 다만 주택 훼손 등 합리적인 분쟁 사유가 발생하면 예치금 일부 반환이 유보될 수 있다.
주택가격 20억원 이하…선순위 부채비율 80% 이하
참여 대상은 주택가격 20억원 이하이면서 기존 선순위 부채비율이 주택가격의 80% 이하인 주택이다. 주택 유형과 임대인·임차인의 소득·자산에는 별도 제한이 없다. 예치금은 적정 전세 시세 이내여야 한다. 국세·지방세 체납 등 주거안정을 해칠 우려가 있는 경우 가입이 제한될 수 있어 사전 확인이 필요하다.
부땅토 평택고덕태양부동산에서도 이러한 참여 기준을 바탕으로 주택별 선순위 채권과 임대조건을 꼼꼼히
비교하는 것이 중요하다고 본다.
임대소득 세액 50% 감면 추진…확정된 혜택은 아니다
정부는 HUG가 임대인에게 지급하는 월 수익에 대해 소득세·법인세 50% 감면과 농어촌특별세 비과세를 추진한다. 다만 관련 법률 개정이 필요한 만큼 현재 확정된 세제 혜택으로 판단해서는 안 된다. 계약 정상 종료 후 후속 안심신탁 계약을 체결하고 입주까지 완료하면, 신청을 통해 공실기간에 대해 최대 2개월 치 월 수익도 지원받을 수 있다.
11월 4일부터 상시 신청…2027년 1월 순차 입주
임대인은 11월 4일부터 HUG 안심전세포털과 전국 HUG 지사에서 신청할 수 있다. 임차인이 아직 정해지지 않아도 참여 신청이 가능하다. 대상주택 검증과 계약, 예치금 납부를 거쳐 2027년 1월부터 순차적으로 입주할 예정이다. 임차인 전용 전세대출과 버팀목 대출 이용을 위한 절차도 추진된다.
평택 고덕 임대인·임차인, 계약 전 확인할 사항은
평택 고덕국제신도시를 비롯한 지역 임대차 시장에서도 새로운 계약 방식으로 검토할 만하다. 부땅토 평택고덕태양부동산은 임대인의 기존 월세 수익과 HUG 약정 수익, 임차인의 예치금 규모와 대출 가능 여부를 비교하는 것이 중요한 판단 기준이라고 설명한다. 특히 주택가격, 선순위 채권, 적정 전세 시세, 중도해지 조건을 종합적으로 검토해야 한다. 일반 전세와 계약 구조가 다른 만큼 계약서와 예치금 반환 절차를 정확히 이해하는 것이 중요하다.
평택 고덕지역에서 전세·월세 계약을 준비하고 있다면 기존 임대차 조건과 전월세 안심신탁의 차이를 비교해 볼 필요가 있다.
참여 요건과 주택별 적용 가능성은 HUG 공식 공고를 확인하고, 구체적인 계약 조건은
부땅토 평택고덕태양부동산과 함께 검토하는 것이 좋다.
공식 공고 확인: [HUG 안심전세포털](https://www.khug.or.kr/jeonse)
문의 : 부땅토 강학순기자 ( 평택고덕태양부동산 대표)
010-7916-3018
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