강북 14개 구 평균 매매가 12억 진입… 강남권 약세 속 외곽 상승세 전이
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[서울=이진형 기자] 서울 한강 이북 14개 자치구의 아파트 평균 매매가격이 사상 처음으로 12억 원을 넘어섰다. 고가 단지가 집중된 강남권이 가격 조정을 받는 사이, 전월세 불안과 대출 규제 여파로 중저가 단지가 많은 강북 및 외곽 지역에 실수요 매수세가 몰린 결과다.
26일 KB부동산이 발표한 '10월 전국주택가격동향'에 따르면, 이달 서울 아파트 평균 매매가격은 16억 3,546만 원으로 전월 대비 1,077만 원 상승했다. 이는 2024년 3월(11억 9,568만 원) 이후 32개월 연속 상승 기록이다.
지역별로는 강북권의 상승세가 강남권을 크게 압도했다. 강북 14개 구의 아파트 평균 매매가격은 이달 12억 194만 원을 기록하며 전월(11억 9,366만 원) 대비 827만 원(0.7%) 올라 최초로 12억 원 선을 파고들었다. 반면 강남 11개 구의 평균 매매가 오름폭은 0.6%에 그쳤다.
올해 누적 상승률을 살펴보면 강북권의 가격 상승폭은 더욱 선명하다. 강북 14개 구 아파트값은 지난해 말 대비 12.91% 폭등해 강남 11개 구 상승률(9.27%)과 서울 전체 평균(10.98%)을 웃돌았다.
자치구별로는 노원구(1.52%)가 이달 가장 높은 상승률을 보였으며 종로구(1.32%), 도봉구(1.29%), 성북구(1.25%), 중랑구(1.14%)가 뒤를 이었다. 반면 강남구(-0.30%)와 서초구(-0.04%)는 매도 호가가 하향 조정되며 하락세를 유지했다.
노원·도봉·성북 신고가 경신… "생애 최초 구입자도 현금 6억 원 이상 필수"
강북 외곽 단지에서는 기존 최고가를 경신하는 실거래가 잇따르고 있다. 도봉구 창동 '동아청솔' 전용 84㎡는 이달 12억 4,000만 원에 거래되며 최고가를 고쳐 썼고, 강북구 미아동 '삼성래미안트리베라2차' 전용 84㎡ 역시 12억 1,500만 원에 매매되며 2021년 종전 최고가(11억 7,000만 원)를 올렸다. 노원구 하계동 '학여울청구' 전용 84㎡도 10억 4,000만 원에 신고가를 기록했다.
이 같은 외곽 아파트값 급등은 전월세 매물 부족에 따른 임대료 상승(서울 전월세가 전년 대비 10.53% 상승)이 무주택 임차인을 매수세로 전환시킨 결과로 풀이된다. 여기에 정부의 10·15 대책에 따라 15억 원 이하 주택의 주택담보대출 한도가 최대 6억 원으로 제한되면서, 대출 한도를 최대로 활용할 수 있는 10억~12억 원 안팎의 강북권 주택으로 자금이 집결한 점도 영향을 미쳤다.
문제는 강북권 아파트값마저 12억 원을 웃돌면서 서민층의 자금 조달 장벽이 극에 달했다는 점이다.
투기과열지구·조정대상지역인 서울에서 12억 원짜리 아파트를 매입할 때 일반 LTV 40%를 적용받으면 대출 한도는 약 4억 8,000만 원에 불과해 부대비용 포함 최소 7억 원 이상의 순수 현금이 요구된다. LTV 70%가 적용되는 생애 최초 주택 구입자라 할지라도 최대 대출 한도가 6억 원으로 제한되어 있어, 최소 6억 원 이상의 자기자본을 확보하지 못하면 서울 내 집 마련이 불가능해진 셈이다.
아파트 대체재 오피스텔로 수요 도피… 월세 33개월 연속 상승 최장 기록
아파트 매매가 상승과 전월세 매물 가뭄이 장기화하면서 1~2인 가구와 실수요자들이 대체 주거 수단인 오피스텔로 몰리는 풍선효과도 관측된다.
한국부동산원의 오피스텔 가격동향조사에 따르면 서울 오피스텔 월세가격지수는 2024년 1월 이후 지난달까지 33개월 연속 상승했다. 이는 관련 통계가 개편된 2020년 6월 이후 최장 연속 상승 기록이다.
상승폭 역시 가팔라져 지난달 서울 오피스텔 월세는 전월 대비 0.37% 올라 2018년 통계 공표 이후 월간 최대 상승률을 기록했다. 서울 오피스텔 평균 월세는 96만 1,000원으로 100만 원 선 진입을 앞두고 있으며, 아파트 대체가 가능한 전용 60~85㎡ 오피스텔 평균 월세는 157만 원에 달했다.
부동산 전문가는 "대출 한도 축소와 높은 집값으로 인해 상대적으로 진입 장벽이 낮았던 강북 외곽 아파트와 오피스텔 시장으로 수요가 이중 전이되고 있다"며 "생애 최초 구매자조차 현금 6억 원 이상을 소지해야 하는 불균형을 해소하기 위해 실거주 목적의 무주택자에 대한 금융 규제 미세조정이 요구된다"고 지적했다.
AI부동산경제신문 | 편집부
이진형 기자
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