마포자이힐스테이트 라첼스 31.8억 최고가
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[서울=이진형 기자] 서울 마포구 신축 아파트 단지의 매매가격이 급격한 오름세를 타며 강남권 주요 구축 및 재건축 단지와의 가격 격차를 급격히 줄이고 있다. 국민평형(전용면적 84㎡) 신축 입주권 시세가 32억 원에 육박하면서, 세제 개편안 발표 이후 가격 조정을 거치고 있는 강남권 아파트 시세와 실질적인 비교 선상에 오르는 모습이다.
2년 만에 분양가 ‘2배’… 공덕 ‘마자힐’ 31.8억 최고가 경신
국토교통부 실거래가 공개시스템 분석 결과, 마포구 공덕동 ‘마포자이힐스테이트 라첼스’ 전용 84㎡ 입주권은 지난달 11일 31억 8,000만 원에 매매계약을 체결하며 지역 내 최고가를 새로 썼다.
해당 단지는 지난 2월 30억 6,000만 원에 거래되며 마포구 전용 84㎡ 기준 최초로 30억 원 고지를 돌파한 바 있다. 불과 7개월 만에 종전 최고가를 다시 경신한 것이다.
2024년 분양 당시 3.3㎡당 평균 5,238만 원으로 고분양가 논란이 일었던 이 단지의 전용 84㎡ 공급가는 16억~17억 원대 수준이었다. 불과 2년여 만에 입주권 가격이 최초 분양가의 두 배 가까이 치솟은 셈이다. 현장 중개업계에서는 저층 매물을 제외하면 사실상 30억 원 이하 매물을 찾아보기 힘들며, 시세가 31억~33억 원선에 형성돼 있다고 전한다.
상승 기류는 신축 입주권에만 그치지 않고 인근 구축 및 대형 평형 단지로 확산하고 있다. 지난달 29일 마포구 창전동 ‘서강오벨리스크스위트’ 전용 73㎡가 15억 2,000만 원에 거래돼 신고가를 찍었으며, 공덕동 ‘롯데캐슬프레지던트’ 전용 191㎡ 역시 지난달 15일 30억 원에 매매 성사되며 이전 최고 기록을 넘어섰다.
강남구 하락 vs 마포구 상승… 양극화 속 ‘한강벨트’ 매수세 집중
지역별 매매가격 동향에서도 마포구의 상승세는 강남권을 뛰어넘고 있다. 한국부동산원에 따르면 9월 넷째 주 마포구 아파트 매매가격은 전주 대비 0.08% 오르며 상승폭을 확대했다. 올해 누적 상승률은 8.37%에 달한다.
반면 같은 기간 강남구 아파트값은 0.56% 하락하며 낙폭을 키웠고, 연초 이후 누적으로도 -0.26%의 하락세를 기록했다. 서초구(1.36%)와 송파구(5.13%)가 연초 이후 오름세는 유지했으나 마포구의 상승 기세에는 미치지 못했다.
이 같은 흐름은 최근 발표된 세제 개편안 영향으로 강남권 보유세 및 양도소득세 부담이 커진 데 따른 반사이익으로 풀이된다. 상대적으로 세금 부담이 적고 실주거 여건이 우수한 마포·성동 등 이른바 ‘한강벨트’ 지역으로 고가 주택 수요가 대거 이동하는 풍선효과가 나타나고 있다는 분석이다.
은마·개포주공과 동일 예산권 진입… “선택지 다양화 vs 착시 효과”
마포 신축 84㎡가 32억 원대에 안착함에 따라 실수요자들의 매수 범위가 강남권 재건축 단지와 직접 겹치기 시작했다.
실제로 지난달 강남구 개포동 ‘개포주공6단지’ 전용 83㎡가 32억 5,000만 원, ‘개포주공7단지’ 전용 83㎡가 34억 원에 거래됐다. 대치동 ‘은마아파트’ 전용 76㎡ 역시 지난달 31억 3,000만 원에 거래되며 마포 신축 입주권과 유사한 가격대를 형성했다. 강남권 구축인 송파구 잠실동 ‘잠실엘스’ 전용 84㎡(32억 9,000만~33억 2,500만 원)나 서초구 서초동 ‘서초래미안’ 전용 84㎡(28억 3,500만 원) 비교 시에도 격차가 대폭 축소됐다.
시장 전문가들은 이러한 현상을 두고 신축 희소성과 강남 대체지로서의 입지적 가치가 반영된 것으로 보면서도, 과도한 일반화는 경계해야 한다고 입을 모은다.
부동산 자산관리 관계자들은 “재건축 단지는 향후 발생하는 추가분담금과 이주·입주 기간 등 사업 변수가 크기 때문에 단순 매매가 비교는 한계가 있다”면서도 “실주거를 중시하는 주택 구매자 관점에서는 동일한 예산으로 강남 구축·재건축 대신 마포·용산 등 한강변 핵심 신축을 실질적인 대안으로 선택하는 경향이 뚜렷해졌다”고 평가했다.
다만, 이번 최고가 거래가 마포 전체 시장의 일반적 현상으로 확산할지는 미지수다. 공덕동 일대의 극심한 신축 가뭄 속에서 고층 핵심 매물과 직주근접 수요가 결합된 특수 사례일 수 있으며, 대출 규제 및 시장 침체 분위기 속에서 지역 내 다른 단지들의 가격까지 일제히 견인하기에는 한계가 있다는 시각도 공존한다.
AI부동산경제신문 | 편집부
이진형 기자
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