[부동산정보신문] 박두호 선임기자=사전모집형 민간임대주택 사업에서 가장 위험한 착각은 “회원이나 조합원을 먼저 모집하면 사업비가 만들어지고, 그 돈으로 토지를 확보해 사업을 진행하면 된다”는 생각이다.
구임재 박사는 『사전모집형 민간임대주택 실무의 모든 것』에서 사업의 순서를 사실상 반대로 제시한다.
먼저 사업이 가능한 토지인지 확인하고, 인허가 가능성과 사업성·분양성을 검토한 뒤 사업방식을 결정하고 관계기관 및 금융·설계·신탁·시공사 등과 협의한 다음 모집 단계로 넘어가야 한다는 것이다.
1단계는 ‘토지’가 아니라 ‘사업 가능성’을 사는 것이다
토지가 있다고 아파트를 지을 수 있는 것은 아니다.
용도지역·용적률·건폐율은 물론 지구단위계획, 도시관리계획, 교통·교육환경, 각종 심의와 기반시설 문제까지 확인해야 한다.
구 박사는 설계사와 엔지니어링 업체의 검토에 그치지 않고 관할 행정기관을 통해 인허가 가능성을 사전에 확인해야 한다고 강조한다.
이는 사업 초기 단계에서 수억원, 수십억원을 투입한 뒤 “아파트를 지을 수 없는 땅이었다”는 사실을 뒤늦게 확인하는 일을 막기 위한 최소한의 안전장치다.
2단계, 사업성보다 중요한 것은 ‘현실적인 사업성’이다
두 번째는 수지분석이다.
구 박사의 책은 사전모집형 민간임대주택의 수입구조를 출자금·임대보증금·담보대출금 등으로 나눠 분석하고, 지출은 토지비·건축비·판매비·부대비·금융비용뿐 아니라 장기간의 임대운영비까지 포함해 계산해야 한다고 설명한다.
특히 임대기간 중 수지를 빼놓아서는 안 된다는 지적이 눈에 띈다.
저서는 일부 사업장이 장기간 발생할 관리비용, 세금, 보험, 보증료, 금융비용 등을 제대로 반영하지 않고 미래의 잔금만 강조하는 것은 사업 지속가능성에 문제가 될 수 있다고 경고한다.
따라서 수지표는 ‘모집하기 좋은 숫자’를 만드는 것이 아니라 준공과 장기간의 임대운영을 견딜 수 있는 숫자여야 한다
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3단계, 사업주체와 모집주체를 명확하게 해야 한다
사전모집형 사업은 어떤 법적 구조를 선택하느냐에 따라 계약 당사자와 책임, 자금의 성격이 달라진다.
구 박사의 저서도 임의단체와 협동조합을 각각 구분해 장단점과 실무구조를 설명하고 있다.
특히 현행법상 민간임대협동조합 또는 그 발기인이 법정 규모 이상의 조합원을 모집하려면 관할 지자체에 신고하고 공개모집해야 한다.
계약 단계에서도 토지 확보현황과 자금계획, 조합원의 권리·의무, 탈퇴 및 납입금 반환 등의 중요사항을 설명해야 한다.
따라서 명칭만 ‘회원’, ‘발기인’, ‘투자자’, ‘예약자’ 등으로 변경한다고 해서 실제 사업의 법적 성격이나 적용되는 의무가 당연히 사라지는 것은 아니다.
사업을 시작할 때부터 누가 사업주체이고, 누가 모집하며, 돈을 누가 보관하고, 인허가와 PF의 책임을 누가 부담하는지를 계약서에 명확히 해야 한다.
4단계, 금융기관은 마지막에 만나는 곳이 아니다
PF를 착공 직전에 알아보는 것은 늦다.
구 박사는 준비단계에서부터 금융주선사와 협의하고, 분양대행사와 자금관리 신탁사, 시공사까지 단계적으로 참여시키는 구조를 제안한다.
금융기관이 보는 것은 단순 모집률이 아니다.
토지확보, 인허가, 사업수지, 예상 담보가치, 시공사, 자기자본, 모집계약의 안정성 등 사업 전체를 본다.
따라서 ‘90% 모집했으니 PF가 나온다’는 식의 단순 공식은 위험하다.
실제로 저서 역시 저가로 회원을 대거 모집하고도 PF가 이뤄지지 않아 소송과 분쟁으로 연결되는 사례를 경고한다.
5단계, 임대보증금 안전장치까지 사업 초기에 설계해야 한다
현행 「민간임대주택에 관한 특별법」상 일정한 민간임대주택의 임대사업자는 임대보증금에 대한 보증에 가입해야 한다. 민간건설임대주택도 그 대상에 포함된다.
임대사업자 등록 단계에서도 신용도와 부채비율 등을 고려해 향후 보증 가입이 현저히 곤란한 경우 등록신청이 거부될 수 있다.
결국 보증은 준공 후 생각할 문제가 아니라 사업수지 작성 때부터 역산해야 하는 핵심조건인 셈이다.
‘모집→사업’이 아니라 ‘검증→설계→모집→금융→착공’
구 박사의 저서를 한 문장으로 압축하면 사업의 순서를 지키라는 것이다.
토지·인허가 검토 → 사업성·분양성 검증 → 사업방식 결정 → 자금계획 수립 → 금융·신탁·설계·시공 협의 → 적법한 모집 → PF → 착공 → 준공 → 임대운영 → 분양전환.
빠르게 가는 것보다 중요한 것은 되돌아오지 않는 것이다.
사전모집형 민간임대주택의 성공 여부는 화려한 홍보관이나 낮은 공급가격보다 사업 초기의 법률·토지·인허가·금융 검증이 얼마나 충실했느냐에서 결정될 가능성이 크다.
[다음 회]
③ 사전모집형 민간임대주택, 어떻게 해야 가장 빠르게 추진할 수 있는가
기사·사업 관련 문의 : 1522-8875
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