경기 하남시 풍산동 미사강변도시 내 지식산업센터(지산) 1층 상가가 오는 14일부터 15일까지 경매 입찰을 진행한다. 해당 물건은 유-테크밸리에이타워 1층(전용면적 46.74㎡)으로 최초 감정가 7억 3600만원에서 5회 유찰을 거쳐 최저 입찰가가 1억 2370만원까지 떨어졌다. 이는 감정가의 17%에 해당하는 금액이다.
땅집고옥션이 자체 개발한 AI 기반 경매정보 플랫폼 ‘만능검색’을 통해 선정한 경기 주요 지역 상가 경매 물건 6건 중 가장 큰 낙폭을 보인 물건이다. 선정된 상가들은 안양시 동안구, 평택시 신장동과 비전동 등 경기권 주요 상권에 위치하며, 감정가 대비 최저가가 12%에서 49%까지 떨어진 상태다. 낙찰가 범위는 약 8000만 원에서 2억 3000만 원대로 형성됐다.
유-테크밸리에이타워 1층 상가는 고층 오피스형과 달리 근린 임차 수요가 넓어 공실 위험이 상대적으로 적은 편이다. 미사 지산 입주 기업 종사자와 인근 주거민의 고정 소비 수요가 뒷받침되고 있다. 또한 임차인에게 대항력이 없어 명도 부담이 적다는 점도 투자 시 고려할 만한 요소다.
그러나 경매 투자에서 감정가 착시는 주의해야 하는 부분이다. 이 상가의 평당 감정가는 5202만원으로 인근 미사 지산 상가 중에서도 다소 높게 책정됐다. 5회에 걸친 유찰은 시장에서 해당 감정가를 수용하지 않았다는 신호로 볼 수 있다. 따라서 단순 감정가 대비 낙찰가 비율만으로 저렴함을 판단하는 것은 위험하다. 인근 실거래가와 월세 시세를 반드시 확인해야 한다.
더불어 장기간 유찰이 이어지면서 발생할 수 있는 미납 관리비 문제도 점검해야 한다. 관리비 체납이 누적될 경우 낙찰자가 이를 인수할 가능성이 있으며, 입찰 전 관리사무소를 통한 확인이 필수다. 반면 권리관계상 임차인에게 대항력이 없어 명도 리스크는 낮은 편으로 평가된다.
땅집고옥션 관계자는 “유-테크밸리는 근린 임차 수요라는 장점이 있으나 감정가 17%라는 수치를 단순 초저가로 해석하면 위험하다”며 “실제 수익률은 인근 미사 지산 1층 상가의 월세 기준으로 역산하고, 관리비 체납 여부까지 검토해 총 매입가를 산정하는 것이 바람직하다”고 설명했다.
이번에 소개된 경기 주요 지역 상가 경매 물건 6건에는 하남 유-테크밸리에이타워 외에도 안양시 동안구 호계동 안양2차 SKV1센터 1층(전용 16.76평, 최저가 2억 1299만원), 평택시 신장동 화신노블레스5차 1층(전용 11.24평, 최저가 2억 3079만원), 평택 비전동 용진프라자 107호·112호(각 전용 12.71평, 최저가 1억 2622만원), 평택 가로수길센트럴돔 1층(전용 10.91평, 최저가 8035만원)이 포함됐다.
이들 상가는 모두 감정가 대비 낙찰가가 크게 낮아진 상태이며, 땅집고옥션의 만능검색기 기능을 활용해 유찰 횟수, 권리 안전성, 시세 대비 가격 등 다양한 조건을 고려해 추려낸 물건이다. 다만 입찰 전 권리관계와 관리비 체납 현황 등 추가 확인은 필수적이다.
이번 경매 입찰은 9월 14일부터 15일까지 진행되며, 경기 지역 상가 시장에서 상대적으로 낙폭이 큰 물건을 찾는 투자자들에게 참고가 될 전망이다. 다만 경매 물건 특성상 감정가 산정 방식과 실제 시장 가격 간 차이, 미납 관리비 문제 등을 신중하게 따져봐야 한다는 점이 강조된다.
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